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本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
短短一个月内，苏州限购、限售门槛一降再降，在第二次放松调控政策的同时，苏州也迎来今年的第一批集中土拍。
5月10日，苏州第一批集中土拍15宗宅地全部寻得买家，总成交金额达到233.77亿元。其中，11宗底价成交，4宗宅地产生溢价，溢价率介于1.64-14.98%。
根据克而瑞苏州房产测评，报名截止之时，至少有6宗宅地的意向房企超过2家，虽然本轮报名参拍的民企高达12家，但基本扎堆在热度最高的两宗地块，即位于苏州工业园区湖东核心板块的02地块和高新区狮山街道的9号地块，报名参拍的房企均高达21家，其中民企占比超过3成，包括万科、龙湖、绿城、金地、旭辉、合生创展、新希望、金新城、大华、美的、德信和吴中地产。
不过，从出让结果来看，竞得人仍然清一色为央企、国企或城投平台。其中，苏州工业园区湖东核心板块02地块经过50轮的竞价，由招商蛇口以36.16亿元的价格拿下，溢价率高达14.98%，楼面价为31046元/平方米；而高新区狮山街道9号地块则经过16轮竞价由大悦城夺得，成交总价为10.52亿元，对应的溢价率12.5%，楼面价达到28125元/平方米。
自去年第二批集中供地开始，在多重因素的综合作用下，全国土地市场和楼市双双降温，由于市场过冷，第三批集中供地条件和楼市政策轻微放松，部分城市土地市场小幅回暖。就苏州而言，去年第二批集中土拍流拍1宗宅地，成交14宗，其中3宗溢价成交，溢价率介于1.01-14.95%；而第三批集中土拍25宗宅地虽无一流拍，但仅2宗地块有溢价，最高溢价率为7.01%。
值得一提的是，去年第二批集中供地规则收紧之后，试点城市宅地溢价率被控制在15%。不过，苏州自2019年开始便对地价进行了限制，即所有地块溢价率都控制在15%以内，但在集中供地政策实施之前，苏州地块的平均溢价率高达11.1%，即便是去年第一次集中供地，平均溢价率也达到了7.4%。
在克而瑞苏常区域总经理、房产测评首席分析师戈文问看来，对比去年第二、三次集中土拍，今年第一批集中土拍的结果是继续遇冷。
实际上，今年第一批集中供地规则已有所优化，即地块保证金的比例由去年的30%下调为20%，并对土拍出让金的付款期限也做了适当的放宽。同时，楼市端优化政策频频发力，为促进交易，今年以来各大银行迅速下调苏州地区房贷利率，首套房贷利率由去年最高6.1%降至目前的4.6%，为近5年的最低水平，而二套也从最高点6.4%降至目前的5.2%。
今年4月11日，苏州市区二手房限售年限由5年改为3年，而自2019年7月24日起，苏州二手房实施的规则是二手房取得不动产之日起满5年才可转让；非苏州户口购房条件则由原来的3年内连续满24个月改为累计24个月。
从本次土拍结果看来，该政策并未明显提高房企的拿地兴趣，而4月份的住宅成交数据也显示，购房者观望情绪依然浓厚。
据克而瑞苏州房产测评统计，4月苏州市区新建商品住宅的成交面积为39.84万平方米，环比减少23.32%，同比减少57.37%；二手房成交不足3000套，同比去年减少61.56%。1-3月，新房成交面积为130.61万平方米，为近5年的最低水平；二手房成交9853套，而2018-2021年一季度成交量介于10418-18275套之间。
“楼市成交下行严重，在疫情影响下更是雪上加霜，而且4月份政策力度有限，市场成交因此未能兑现明显结果”，戈文问表示。
实际上，本次土拍为期两天（5月9-10日），而在土拍进行的第一天（5月9日），苏州对楼市政策进行了力度更大的调整，最受市场关注的新规包括：新房限售时间由3年调整为2年，二手房取消限售；非苏州户籍居民3年内连续6个月社保或个税即可购房；非限购区域（常熟和张家港）购房不计入家庭限购套数。
克而瑞苏州房产测评指出，相关政策对于吸引客户买房大有裨益，也可以促进暂时没有户口的新苏州人置业苏州，但对市场的促进作用有一定的局限性，“如果能在限贷方面着力放松，那么对于新房的成交促进作用将会更为明显，毕竟目前苏州二套房未还清的前提下首付8成在全国都处在高位。我们预计后续苏州还将有进一步的政策松绑，二套房首付比例的调整大概率也会到来”。
值得一提的是，在新政出台的第二天（5月10日），苏州当地房产中介告诉时代财经，咨询放盘的业主多了一点，“今天有几个来问我，但咨询买房的人就一般，变化不大，现在有卖的想法，建议抓紧挂出来出售，预计后期有一批房源涌入市场，可能就没那么好卖了”。
