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今天是 2025年03月15日 星期六
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今天刚上班问了一个问题：如果给2023年上海楼市一个关键词，你会选哪个？
同事异口同声：跌。
的确，目前悲观情绪弥漫市场，担心会进一步下跌。
各大媒体更是把握住流量密码，只要唱衰、只要说跌，视频必火。
不过环二不这么认为。
一方面，“跌”只是一个市场现象，只是一个结果，不是市场本质。
其次，“下跌”成为共识是下半年，上半年大家信心还在，“跌”只是描述了近期情绪。
其实2023年上海楼市，最本质的特点是“变”。
经过这一年，上海楼市彻底转向，方方面面都与之前180度转弯。
01
政策之变
业内的朋友应该都有感觉，今年七月份bd河会议后政策急剧转向，对房地产的态度完全掉头。
首先是少了一个词语。近些年只要涉及到房地产，“房住不炒”都会反复重申。七月份后，“房住不炒”几乎不提。
继而多了一句话：市场供求关系已经发生重大变化。
下半年的多次重要文件，这句话都有提到，前所未有。
之前所有的房地产政策都是基于一个判断：主要矛盾在供应侧，盖房子的速度跟不上需求增长。
今年七月份后大家刷新了这个认知：房地产主要矛盾在需求侧，房子已经足够，问题是需求不足。
不管民间如何认为，官方就是七月份才做这样的调整。
这个判断极其重要，决定了今后所有的政策都只有一个目的：尽可能的释放需求甚至提升需求。
这个判断出来，一线城市才出现“认房不认贷”、降低首付比例、调整普宅等新政。
在环二看来，这个调整来的晚了一些。
年初普遍预期2023年房地产将全面恢复，YQ刚结束，百废待兴，大家信心满满。
所以3月份来了开门红。
业内预期上半年楼市会有利好，准备大干一场。
然而利好政策一直没有等来，预期落空，楼市下行。 如果认房不认贷4月份出，2023年将完全不同。
9月上海出了认房不认贷，市场好了半个多月，9月数据创了新高。
大家都预期国庆前再出利好，然而没等来，预期落空后市场再次下行。
不过好在方向变了，该来的总会来，我们一起期待2024。
02
心态之变
房地产市场最直接的影响因素是预期。
都预期房价涨，房价肯定涨；都预期房价跌，房价肯定跌。
预期总是在自我实现。
今年年初市场好，就是因为预期到位，大家对产业恢复、对自己收入甚至对房价都有乐观预期，楼市肯定好。
现在楼市不好，也是因为大家预期悲观，不知道经济多久到底。
其实比预期变化更本质的是，心态变了。
之前一直有人讲中国人历来有房子情结，喜欢买房，其实都是营销套路。
从古到今租房对名人有的是，建国后很多家庭都没自己住房，要么是厂里提供要么是zf提供。
大家真正对买房痴迷，也就这20年。
这20年的房价大涨，形成了民族共同记忆，深刻的影响了我们对房地产的认知。
身边一套房子赚几百万的大有人在，晚买几个月少赚几十万的大有人在。
买房能赚钱，还能免房租，谁不心动？
然而这个信仰很快结束了。
这一年一些著名小区跌幅超过30%，把大家吓坏了。
身边口口相传的案例变成了：年初因为中介费没谈拢，房子没卖掉，现在跌了100万还卖不掉。
这次下行形成了新的集体记忆，大家对房地产心态再次变化。
首付再低，利息再低，只要买房不赚钱大家还是不去买。
人还是那群人，但是经历过这次下跌后，人已经不是那群人。
现在最重要的是，挽回大家对楼市的赚钱信仰。只要一线的房子还能赚钱，这个行业就还有希望。
03
市场之变
市场本身也发生了很大变化。
10年前，大家提起老破小一定会讲一个核心优势：流通性好，这在当时是行业共识。
任何一个专家都会告诉你，老破小有很多缺点，但是就是好卖，不用担心砸手里。
现在提起老破小，大家的共识是：卖不掉。
不用说老破小，目前电梯两房都不好卖。
中产大本营古美，品质小区三房都快被清空了，两房挂着没人接。
不用说二手房，新房里都是大户型好卖啊。
20年来，上海新房市场一直是大户型单价低、小户型单价高，直到今年完全掉过来：大户型更贵。
浦东新盘浦开云璟，120平大三房均价9.5万，97平均价8.8万，85平均价8.1万。
你猜怎么着？依旧是大户型先卖掉。
下面是群友分享的浦开云璟开盘选房现场，大户型都被选没了，5号楼小户型还没人要。
大户型单价更高、更好卖，直接让从业十多年的营销总惊掉下巴：神马情况，以前没见过啊。
上海市场结构整体发生了重大变化。
04
新房之变
前面提到了一点，新房变得大户型更好卖。
新房的变化可不仅这一点，整个操盘逻辑发生了重大变化。
最直接的，倒挂几乎全部消失。
最先消失的是杭州、南京，毕竟“打新”游戏在这些城市传过来。
当年买一套赚几百万，都想去买新房，很多本来不需要买房的也去买了。
后来大家发现有些套路，买一套赚几百万是参照了旁边二手房，但是没人说二手房不跌啊。
南京江北新区二手房由5万多跌到3万多，原来3万多买新房的也不赚钱了。
上海也一样，原来大虹桥蟠龙天地二手房号称10万，新房才6万多，买一套赚400万。
现在蟠龙天地跌到了8万，倒挂也快消失了。
倒挂消失将全面影响2024年上海新房市场，不来一些“足够劲爆”的刺激政策，新房可能陷入滞销。
新房的难点不止于此，客户也没那么好忽悠了。
原先新房营销主打规划。
海湾规划了世界第九大湾区，卖了很多房子；美兰湖规划出来，房价炒到新江湾的高度。
大虹桥热度居高不下，朱家角的楼盘都属于辐射范围。
现在的问题是，大家已经没那么信规划，再凭一张A4纸卖房变得很难。
最后一个让大家兴奋的规划是临港新片区，套了不少人。
浦东枢纽的规划不亚于大虹桥，然而周边楼市毫无反应，甚至土拍开发商都没什么热情。
最后那块地还需要浦东国企托底，差点流拍。
本质的变化是，大家选房时由注重成长性，变为确定性。
原来规划能带来溢价，A4纸一出来房价就开始涨；现在确定性能带来溢价，确定性强的地方价格越高。
这个重大变化，将深刻影响板块格局。
上海楼市正在经历几十年未有之大变局，以上四个只是部分表象。
2023年后，楼市的发展方向、上海区域价值梯队、各类产品定价规则都将发生重大变化。
我们一切的判断，都要建立在这个大变革之下，再沿用之前的经验极有可能踩坑。
受限于篇幅暂时讲这么多，更多更详细的分析欢迎大家添加微信沟通。
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编辑∣环线咨询
