今天刚上班问了一个问题:如果给2023年上海楼市一个关键词,你会选哪个?
同事异口同声:跌。
的确,目前悲观情绪弥漫市场,担心会进一步下跌。
各大媒体更是把握住流量密码,只要唱衰、只要说跌,视频必火。
不过环二不这么认为。
一方面,“跌”只是一个市场现象,只是一个结果,不是市场本质。
其次,“下跌”成为共识是下半年,上半年大家信心还在,“跌”只是描述了近期情绪。
其实2023年上海楼市,最本质的特点是“变”。
经过这一年,上海楼市彻底转向,方方面面都与之前180度转弯。
01
政策之变
业内的朋友应该都有感觉,今年七月份bd河会议后政策急剧转向,对房地产的态度完全掉头。
首先是少了一个词语。近些年只要涉及到房地产,“房住不炒”都会反复重申。七月份后,“房住不炒”几乎不提。
继而多了一句话:市场供求关系已经发生重大变化。
下半年的多次重要文件,这句话都有提到,前所未有。
之前所有的房地产政策都是基于一个判断:主要矛盾在供应侧,盖房子的速度跟不上需求增长。
今年七月份后大家刷新了这个认知:房地产主要矛盾在需求侧,房子已经足够,问题是需求不足。
不管民间如何认为,官方就是七月份才做这样的调整。
这个判断极其重要,决定了今后所有的政策都只有一个目的:尽可能的释放需求甚至提升需求。
这个判断出来,一线城市才出现“认房不认贷”、降低首付比例、调整普宅等新政。
在环二看来,这个调整来的晚了一些。
年初普遍预期2023年房地产将全面恢复,YQ刚结束,百废待兴,大家信心满满。
所以3月份来了开门红。
业内预期上半年楼市会有利好,准备大干一场。
然而利好政策一直没有等来,预期落空,楼市下行。 如果认房不认贷4月份出,2023年将完全不同。
9月上海出了认房不认贷,市场好了半个多月,9月数据创了新高。
大家都预期国庆前再出利好,然而没等来,预期落空后市场再次下行。
不过好在方向变了,该来的总会来,我们一起期待2024。
02
心态之变
房地产市场最直接的影响因素是预期。
都预期房价涨,房价肯定涨;都预期房价跌,房价肯定跌。
预期总是在自我实现。
今年年初市场好,就是因为预期到位,大家对产业恢复、对自己收入甚至对房价都有乐观预期,楼市肯定好。
现在楼市不好,也是因为大家预期悲观,不知道经济多久到底。
其实比预期变化更本质的是,心态变了。
之前一直有人讲中国人历来有房子情结,喜欢买房,其实都是营销套路。
从古到今租房对名人有的是,建国后很多家庭都没自己住房,要么是厂里提供要么是zf提供。
大家真正对买房痴迷,也就这20年。
这20年的房价大涨,形成了民族共同记忆,深刻的影响了我们对房地产的认知。
身边一套房子赚几百万的大有人在,晚买几个月少赚几十万的大有人在。
买房能赚钱,还能免房租,谁不心动?
然而这个信仰很快结束了。
这一年一些著名小区跌幅超过30%,把大家吓坏了。
身边口口相传的案例变成了:年初因为中介费没谈拢,房子没卖掉,现在跌了100万还卖不掉。
这次下行形成了新的集体记忆,大家对房地产心态再次变化。
首付再低,利息再低,只要买房不赚钱大家还是不去买。
人还是那群人,但是经历过这次下跌后,人已经不是那群人。
现在最重要的是,挽回大家对楼市的赚钱信仰。只要一线的房子还能赚钱,这个行业就还有希望。
03
市场之变
市场本身也发生了很大变化。
10年前,大家提起老破小一定会讲一个核心优势:流通性好,这在当时是行业共识。
任何一个专家都会告诉你,老破小有很多缺点,但是就是好卖,不用担心砸手里。
现在提起老破小,大家的共识是:卖不掉。
不用说老破小,目前电梯两房都不好卖。
中产大本营古美,品质小区三房都快被清空了,两房挂着没人接。
不用说二手房,新房里都是大户型好卖啊。
20年来,上海新房市场一直是大户型单价低、小户型单价高,直到今年完全掉过来:大户型更贵。
浦东新盘浦开云璟,120平大三房均价9.5万,97平均价8.8万,85平均价8.1万。
你猜怎么着?依旧是大户型先卖掉。
下面是群友分享的浦开云璟开盘选房现场,大户型都被选没了,5号楼小户型还没人要。
大户型单价更高、更好卖,直接让从业十多年的营销总惊掉下巴:神马情况,以前没见过啊。
上海市场结构整体发生了重大变化。
04
新房之变
前面提到了一点,新房变得大户型更好卖。
新房的变化可不仅这一点,整个操盘逻辑发生了重大变化。
最直接的,倒挂几乎全部消失。
最先消失的是杭州、南京,毕竟“打新”游戏在这些城市传过来。
当年买一套赚几百万,都想去买新房,很多本来不需要买房的也去买了。
后来大家发现有些套路,买一套赚几百万是参照了旁边二手房,但是没人说二手房不跌啊。
南京江北新区二手房由5万多跌到3万多,原来3万多买新房的也不赚钱了。
上海也一样,原来大虹桥蟠龙天地二手房号称10万,新房才6万多,买一套赚400万。
现在蟠龙天地跌到了8万,倒挂也快消失了。
倒挂消失将全面影响2024年上海新房市场,不来一些“足够劲爆”的刺激政策,新房可能陷入滞销。
新房的难点不止于此,客户也没那么好忽悠了。
原先新房营销主打规划。
海湾规划了世界第九大湾区,卖了很多房子;美兰湖规划出来,房价炒到新江湾的高度。
大虹桥热度居高不下,朱家角的楼盘都属于辐射范围。
现在的问题是,大家已经没那么信规划,再凭一张A4纸卖房变得很难。
最后一个让大家兴奋的规划是临港新片区,套了不少人。
浦东枢纽的规划不亚于大虹桥,然而周边楼市毫无反应,甚至土拍开发商都没什么热情。
最后那块地还需要浦东国企托底,差点流拍。
本质的变化是,大家选房时由注重成长性,变为确定性。
原来规划能带来溢价,A4纸一出来房价就开始涨;现在确定性能带来溢价,确定性强的地方价格越高。
这个重大变化,将深刻影响板块格局。
上海楼市正在经历几十年未有之大变局,以上四个只是部分表象。
2023年后,楼市的发展方向、上海区域价值梯队、各类产品定价规则都将发生重大变化。
我们一切的判断,都要建立在这个大变革之下,再沿用之前的经验极有可能踩坑。
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编辑∣环线咨询